Niemand wil de eerste zijn die afwaardeert
Taxaties lopen achter op de markt. Dat weet iedereen, maar niemand zegt het hardop. Een column over het grootste stilzwijgen in vastgoed.
Ik heb twintig jaar in beleggingscommissies gezeten. In al die jaren heb ik één ding geleerd: niemand wil de eerste zijn die afwaardeert.
Het werkt zo. Een taxateur kijkt naar vergelijkbare transacties. Maar als er weinig wordt verkocht, zijn er weinig transacties. Dus kijkt de taxateur naar de waarde van vorig jaar en past die een beetje aan. Een beetje, niet veel.
Iedereen weet dat de werkelijke waarde lager kan liggen. Maar een fonds dat als eerste flink afwaardeert, krijgt vragen van beleggers. Waarom jullie wel en de anderen niet? Dus wacht iedereen op elkaar.
Het gevolg is een markt die stil staat. Verkopers willen niet verkopen onder de boekwaarde. Kopers willen niet kopen boven de marktwaarde. En het gat daartussen wordt alleen kleiner als iemand de eerste stap zet.
Mijn advies aan beleggingscommissies is eenvoudig. Vraag je taxateur niet wat het gebouw vorig jaar waard was. Vraag wat iemand er morgen voor zou betalen. Het antwoord is misschien pijnlijk. Maar het is de enige manier om de markt weer in beweging te krijgen.