Het kantoor is terug, maar niet overal

Vrijdagmiddag, half vier. In een kantoortoren naast een groot station is geen vergaderruimte meer vrij. Op de twaalfde verdieping wacht een makelaar op een kandidaat-huurder die al drie andere gebouwen heeft bekeken. "Vorig jaar konden we kiezen," zegt de huurder later. "Nu moeten we snel zijn."

Twintig minuten met de auto verderop ligt een kantoorpark uit de jaren negentig. Van de zes gebouwen zijn er vier leeg. De slagbomen staan open, het gras is lang niet gemaaid. Hier wacht niemand op een huurder.

Het zijn twee kanten van dezelfde markt. En ze groeien steeds verder uit elkaar.

Twee markten in één land

Wie alleen naar het landelijke gemiddelde kijkt, ziet een markt die langzaam herstelt. De leegstand daalde in een jaar met 0,4 procentpunt naar 7,9 procent. Maar dat gemiddelde verbergt meer dan het laat zien.

Op toplocaties bij stations en in de grote binnensteden is de leegstand laag. Huurders willen een gebouw waar medewerkers graag naartoe gaan: goed bereikbaar met de trein, energiezuinig en met voorzieningen in de buurt. Op die plekken is het aanbod klein, en dus stijgen de huren.

Op kantoorparken langs de snelweg is het beeld omgekeerd. Daar staat bijna een op de vijf vierkante meters leeg. De gebouwen zijn vaak oud, hebben een slecht energielabel en liggen ver van het openbaar vervoer.

Wat huurders nu willen

Huurders nemen minder vierkante meters, maar stellen hogere eisen. Een directeur van een middelgroot adviesbureau legt het eenvoudig uit. "We hebben dertig procent minder ruimte nodig dan vijf jaar geleden. Maar de ruimte die we nemen, moet beter zijn. Anders komt niemand meer naar kantoor."

“

Een leeg kantoor is geen probleem van de markt, het is een probleem van de plek.

Dat heeft gevolgen voor beleggers. Gebouwen die aan de nieuwe eisen voldoen, worden meer waard. Gebouwen die dat niet doen, verliezen waarde, soms snel.

Transformatie als uitweg

Voor een deel van de lege kantoren is transformatie de enige uitweg. Een kantoor wordt dan een hotel, een zorgcentrum of een gebouw voor studenten. Maar transformatie is duur en duurt lang. Bestemmingsplannen moeten worden aangepast en de bouwkosten zijn hoog.

Toch neemt het aantal projecten toe. Gemeenten zien lege kantoorparken liever een nieuwe functie krijgen dan jarenlang leegstaan. En voor eigenaren is een lagere waarde soms beter dan helemaal geen huurinkomsten.

De komende jaren

Verwacht wordt dat de tweedeling voorlopig blijft. Er komen weinig nieuwe kantoren bij, omdat bouwen duur is en financiering lastig. Op de beste plekken blijft het aanbod daardoor krap.

Voor de rest van de markt is de vraag niet of er iets moet veranderen, maar wanneer. Het kantoor is terug. Maar niet overal.